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凯诺拆迁律师:房屋被征收时,涉及承租人哪些权利?又该如何维护权益?

时间:2019-08-22     【原创】   阅读

  2017年10月20日,某集团因传媒业务用房建设项目的需要,向市规划局提出该项目建设用地规划许可申请,提交较为完整的申请材料。市规划局收到该许可申请后,经审核,核发了建设用地规划许可证及附件、附图。王某获悉后不服,申请行政复议,行政机关作出维持决定。王某仍不服,诉至法院。经查明,王某所居住的房屋(居民楼房)在该项目范围,虽然房屋所有权人为某剧团,但是其与剧团签订了5年的租赁合同。

  那么,针对本案王某是否具有提出行政复议与行政诉讼的资格呢?请看凯诺律师接下来为您详细解析:

凯诺拆迁律师:房屋被征收时,涉及承租人哪些权利?又该如何维权?

  首先,根据《行政复议法》第九条第一款规定,公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的,可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请;但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。在本案中,王某系房屋的承租人,房屋一旦进入规划范围之内,将面临被征收,在租赁期间内,影响其合法的承租权,所以,其有权向有关机关提出行政复议。

  其次,根据《行政诉讼法》第二十五条第一款规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。在本案中,王某不是房屋所有权人,所以其并非行政行为的相对人,而是行政行为利害关系的公民。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十二条规定有下列情形之一的,属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”:

  (一) 被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的;

  (二) 在行政复议等行政程序中被追加为第三人的;

  (三) 要求行政机关依法追究加害人法律责任的;

  (四) 撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的;

  (五) 为维护自身合法权益向行政机关投诉,具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的;

  (六) 其他与行政行为有利害关系的情形。

  在租赁期间内,王某作为合法承租人,房屋被征收将直接影响其有效的居住权限,该行政行为的变更及其撤销也直接影响到其合法权益,所以王某可以向法院提起行政诉讼。

  那么,王某作为承租人在该房屋被征收中享有哪些权利?又该如何维权呢?

  被拆迁住宅用房系一般房屋,其剧团为其房屋所有权人,在征收过程中,行政相对人为房屋所有权人,但是由于房屋所有权人与承租人存有有效的合同,征收过程中如果完全抛弃承租人的合法权益,显然是不合理的。但是凯诺律师需在此说明的是,租赁合同具有相对性,约束其租赁合同双方当事人,所有如果租赁合同明确约定了关于征收问题的规定则依照合同约定,若没有规定,则应该主要通过两种方法解决:

  第一,根据《合同法》第九十四条相关规定因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。根据合同相对性原理,租赁合同约束双方当事人,征收的出现是不可抗力因素,所以房屋所有权人可以单方面解除合同,但是因解除合同给承租人造成的损失要予以赔偿。

  第二,征用拆迁补偿的方式分别货币补偿与产权调换,采用产权调换,原房屋所有权人依然可以获得房屋,此时双方可以通过重新签订租赁合同以此保障承租人的权益。在没有入住新的房屋之前,所造成的搬迁、安置损失等费用,房屋所有权人应该给予相应的补偿。




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