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作出征收决定后,未在约定内签订协议,又遇房价上涨,应这样补偿

时间:2019-08-13     【转载】

  实践中,绝大多数的征迁项目都是民生、民心工程,可由于征地拆迁涉及到的老百姓、细节、程序较多,利益较大,往往会出现各种问题。尤其是在拆迁补偿方面。拆迁补偿是以时间点为标准来计算的,以什么时间点计算补偿则关系着被征收人最终能获得多少补偿。

  根据《房地产抵押估价指导意见》中的第二十六条规定,原则上应当在估价报告应用有效期内作出补偿决定,从估价报告出具之日起计,无正当理由的,市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。

  可是在生活中,有的征收方却在作出征收决定公告之后,无故拖延时间,不及时与被征收人签订补偿协议,也不作出补偿决定,导致被征收房屋周边房价上涨,引发出一系列的拆迁纠纷。

  2013年,福州市某区相关部门作出征收决定书以及征收补偿方案并公告,补偿实行货币补偿和产权调换相结合的方式。李女士以及其女所居住的房屋正好在该征收的范围内。随后相关部门作出《约谈通知》并于当日送达李女士,但未与相关部门就补偿一事达成一致。

  几个月后,相关部门通过公开抽号方式,选定了评估机构。因李女士等三人在征收补偿方案规定的签约期限内未与相关部门达成补偿协议,于是评估机构对李女士等人被征收房屋和产权调换的房地产市场价格进行了评估,评估公司作出《房地产估价报告》确定被征收房屋地产市场价格为1244814无,单价为12697/㎡,两个月后,房地产价格评估专家委员会,根据相关部门申请作出《鉴定意见》,认为评估报告存在部分技术问题,请评估机构修正错误,重新出具评估报告。随后房屋征收部门将分户评估报告的说明函送达李女士,可李女士并没有签字。

  2016年,相关部门作出房屋征收补偿决定,李女士等三人不服,提起了行政诉讼。可是一、二审法院均驳回了李女士的诉求。李女士等人不服,向最高院申请了再审。最终法院撤销了一、二审法院作出的行政判决,撤销了相关部门作出的房屋征收补偿决定书,责令相关部门以征收补偿决定作出的2016年5月23日作为评估时点的市场评估价值为基准,依法确定被征收房屋与产权调换房屋之间的差价款。

  本案的焦点在于,征收人未与被征收人签订补偿安置协议,也不及时作出补偿决定又无合理理由,作出补偿决定时点与征收决定公告时点明显不合理迟延,且同期被征收房屋价格上涨幅度明显高于产权调换房屋的,是否仍应以征收决定公告时点作为评估时点?

  首先要明确的是,根据相关法律法规,因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时,应当对被征收人给予公平补偿;公平补偿的基本要求则是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  可是近年来,由于房屋价格波动幅度较大,如果征收决定公告日、签订补偿协议日或是作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大,尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点,那么则很难保障被征收人得到的货币补偿能够购买被征收房屋类似房地产,也就是类似房屋,这明显是不公平的。

  实践过程中,在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的一年后作出的补偿决定是否仍应继续坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点还需要考虑以下几个因素:

  一、结合当地房地产市场价格波动的幅度以及评估报告的“应用有效期”。参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定,原则上应当在估价报告应用有效期内作出补偿决定,从估价报告出具之日起计,无正当理由的,市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。如果超过一年的有效期,且房价波动又比较的大,那么则就要考虑新的计算时点。

  二、相关部门未在一年内作出补偿决定是基于何原因。此时被拆迁人就要注意了,如果被拆迁人以各种理由拒绝配合征收补偿工作,比如拒绝入户调查、拒绝与相关征收人员协商补偿事宜以及拒绝对评估报告复核、鉴定等事宜的,导致征收与补偿程序延误,法院一般不会支持另行确定计算评估时点。

  对此,凯诺律师提醒大家,在遇到拆迁时,千万不要一味的抗拒,也不要无缘无故的拒绝或是不配合拆迁方的征收工作,如果遇到拆迁方存在违法行为可以先取证,然后积极的咨询律师,让律师帮助自己维权。

  当然了,补偿决定时点明显迟延,如果是相关部门自身的原因,同时房地产市场价格又发生了较大的波动,那么按照超过“应用有效期”的评估报告补偿,则明显不利于被征收人得到公平补偿,因此不宜于以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。

  三、先补偿、后搬迁。根据《征补条例》第二十七条规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。也就是说,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

  但补拆迁人要注意的是,此处的“先补偿”可理解为补偿款已经交付或是产权置换房屋已经交付。此时,相关部门申请强制搬迁的条件才符合《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》。

  四、征地拆迁涉及的范围大小。如果房屋征收范围涉及的较大,难以在一年内实施完毕,并存在分期实施征收决定情形,且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素

  凯诺律师提醒大家,房屋拆迁过程中会存在各种问题,对此大家除了要了解一些基本知识以外,也要学会维护自己的合法权益。一旦拆迁方存在违法行为或是侵害自己的合法利益,那么就要及时的委托专业律师帮助自己获得合理公平的补偿。



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