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北京拆迁律师:拆迁补偿,关键就看这三步!

时间:2019-08-12        阅读

  针对拆迁补偿标准,我国并没有统一定价。具体的补偿标准是依据《国有土地上房屋征收与补偿条》的规定,由房屋征收部门拟定,市、县级人民政府组织有关部门进行论证。可是在实践征地拆迁过程中,拆迁方是想方设法的以各种理由降低被拆迁人的补偿数额,甚至是剥夺被拆迁人选择补偿安置方式的权利。

  因此,就有不少人就提出了疑问,为什么有的房屋面积明明差不多,可是在补偿方面却是天壤之别,有的拆迁补偿款能在当地买两三套安置房,有的却连一套安置房也买不了,如此悬殊的拆迁补偿他们是如何算的。

  虽然拆迁补偿全国没有统一的标准,但是我们难道要任拆迁方随意摆动吗?拆迁补偿他们说多少就是多少吗?为此,凯诺律师为了能够让老百姓在征地拆迁中拿到合理补偿,整理出以下三步,希望会对被拆迁人在确认拆迁补偿款之前给予一些帮助。

  第一步,严把评估报告

  拆迁评估程序非常的重要,在实际征地拆迁中,评估结果对拆迁补偿最终的数额起着至关重要的作用。因此,被拆迁人就需要从选评估机构、实地勘查记录和评估报告这几个方面着手,且要严格把关。

  在选择评估机构时,并不是拆迁方说了算,而是由双方协商而定,如果双方意见无法达成一致时,可以使用“抽签式”的方法由拆迁管理部门从待选的评估机构中抽签选定。在依法确认产地产价格评估机构之后,然后相关部门会安排估价师进行实地勘查,此时被拆迁人就要积极的配合,主动提供价值评估所需要的材料并且要加以说明。

  在实地勘查以后,被拆迁人一定要确认记录表上有没有遗漏或是错误的事项,如果勘查记录表上有错误或是有遗漏,被拆迁人要及时的指出来,并向估价师说明,要求估价师修改,估价师不修改不调整的,被拆迁人是有权拒绝在记录表上签字确认的。

  等评估报告作出后,根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的相关规定,房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示,由估价师对初步分户评估结果进行现场说明并解释,被拆迁人发现评估报告中有错误的或是不理解的,可以指出,由房地产价格评估机构进行修正。

  第二步,确定是否以市场价来交易

  关于征地补偿标准的原则,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  对于房屋评估的方法,根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第十三条规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

  被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

  我们看到,以上两种规定中都提及到“市场价格”、“市场法”。因此,在征收开始之前,被拆迁人可以向相关房产交易机构或是向专业拆迁律师咨询了解情况,确认周边类似房地产成交时价,然后将这一价格作为最基础的拆迁补偿参考价格,但是凯诺律师提醒大家,这是拆迁补偿的最低底线,如果低于这这个底线,那么则说明此次征收中存在违法行为。

  不过市场法适用于国有土地上房屋拆迁,而集体土地上房屋拆迁补偿目前并没有相关的法律依据,通常都是依地方出台的具体法律规章,根据房屋重置成新价和宅基地区位补偿价进行计算的。

  但是城中村在拆迁时,如果土地性质已经变更为国有时,那么就应当参考周边类似房屋市场价来进行补偿。

  第三步 看重征收补偿方案

  在征地拆迁中,无论是国有土地上房屋拆迁还是集体土地上房屋拆迁,拟征收公告、征收公告、征地补偿登记、征收补偿安置方案、征地补偿安置方案的报批等都是拆迁补偿标准最细节化的确定依据。

  根据相关法律法规,当地土地资源行政部门将补偿安置方案报市、县政府批准。报批时,应当附有被征地集体经济组织、农户的征询意见和采纳情况,举行听证会的还应当附具听证笔录。市、县政府将征求意见后的征地补偿方案批准后,并报省国土资源厅备案,由有关市、县政府土地行政主管部门组织实施。

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十条规定,房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

  《征收土地公告办法》第七条规定,有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案,在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

  也就是说,在征收补偿方案作出以后,相关部门就应当要依法将征收补偿方案向被拆迁人公告,此时,被拆迁人就要密切的关注此类公告,然后仔细阅读里面的相关内容,结合地方相关补偿政策,确定自己的拆迁补偿标准,在该标准的基础上计算出大致的补偿数额。

  如果被拆迁人依据地方规定和征收补偿方案所计算出的拆迁补偿严重偏低的话,一定要第一时间咨询律师或是向有关部门反映,找出问题,尽早的解决问题。

 



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