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凯诺拆迁律师:拆迁补偿协议需要由谁签署?亲属代签是否有效?

时间:2019-08-12     【原创】   阅读

  拆迁补偿协议是平等地位的拆迁方与被拆迁方针对拆迁过程中拆迁补偿、后期安置等事宜进行磋商,一旦达成合意,需要双方签字盖章协议发生效力。然而在实践中,会出现对于拆迁方提出的拆迁补偿事项被拆迁方不予接受,于是拆迁方就开始动员被拆迁方身边家人以及被拆迁方亲属来进行签订补偿协议,那么此时签订的补偿协议是否有效?被拆迁方又该如何维权呢?

  小张一家在某村有一处宅基地房屋,自从被划定拆迁范围内,一家人都比较配合拆迁方的工作,但是对于补偿款数额一直比较低的问题,双方一直没有谈妥。事情一直拖着,然而有一天在外的小张突然听到说自己老家的房子被拆了。经过调查,小张才明白原来在他不在家的这段时间,拆迁方说服不识字的父亲,代其签字。小张表示说,房屋登记在自己名下,自己从未授权父亲可以代为签字,并且其父亲不识字,对于拆迁事项并不知悉,拆迁方存在欺骗的嫌疑。

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  针对这类案件,凯诺拆迁律师认为,小张父亲与拆迁方签订的拆迁补偿协议无效。首先,该房屋登记在小张名下,所以小张是该房屋处分权人,拆迁方明知小张不同意拆迁补偿协议的前提下,私自绕过小张单方面联系小张父亲,并且明知其父没有得到小张授权的情况下却唆使其父亲擅自处分他人财物。其次,由于小张父亲对于拆迁补偿协议内容不能确认具体意思,所以双方签订补偿协议也违背公平正义原则,协议记载内容与实际商议意思表示是否一致也需要予以重新确认。事后,对于双方签订拆迁补偿协议小张明确表示不予认可,因此该份协议是根本不能发生法律效力的。对于已经拆迁的房屋小张有权向拆迁方申请补偿,若拆迁方不配合,小张对拆迁方的行政违法行为可以提起诉讼或者复议。

  那么,被拆迁人亲属在什么情况下签署协议是有效的呢?

  首先,拆迁补偿协议双方应该是拆迁方与被拆迁方,被拆迁方并不是谁居住就是谁。我国《物权法》对于房屋采取登记确权制度,所以要看不动产登记簿上的名字,才能确认谁具有处分房屋的权限。如果不是本人出面进行协商,此时拆迁方应该要看此人是否有房主的授权委托,如果没有就说明此人并没有代表房主处分房屋的有效权限,此时签订的拆迁补偿协议是一个效力待定合同,所谓效力待定就是该合同发不发生效力要根据房主的事后追认来确定,如果房主对合同予以认可,那么该合同为有效合同,此时拆迁方根据此合同实施是不会侵害被拆迁方利益的。但是,如果事后房主对于合同不予以认可,那么该合同为无效合同,不发生效力。

  所以拆迁方在与被拆迁方签订拆迁补偿协议的时候,一定要看清楚签订协议的人是否有权,一要看人是否具有完全民事行为能力人;二要看此人是否是不动产登记簿上有处分权的人;三是如果不是房主,那么此时行为人的代理行为是否有授权;四是如果没有授权,但是双方签订协议,那么就需要房主对于协议进行事后确认。

  

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