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凯诺拆迁律师:以“收购”代替“征收”是否合法?协议收购不成怎么办?

时间:2019-08-08        阅读

  旧城改造过程中,有些地方为了实现公共利益和快速完成征收工作,常常会采取一些常见的手段来达到他们的目的。比如相关部门委托国有公司以“收购”来代替应当依法进行的“征收”,有的地方则采取租赁的方式来达到征收的目的。

  所谓的的“收购”代替“征收”也就是通过平等自愿的方式签订收购协议,以此达到征收的目的,这种方式与征收相比,效率比较高,而且又不受法律法规的约束,又可以有效的“规避”征收程序。但是这种方式对被征收人会有影响吗?以“收购”的方式代替“征收”是否合法呢?协议收购不成怎么办呢?

  汪女士是浙江省居民,在此经营着一家沙发材料商店,2015年,某公司与旧城改造征收指挥部办公室签订《委托书》,由该公司委托旧城改造征收指挥部办公室实施该县某地国有土地上房屋收购项目,期限自项目调查摸底至收购项目实施完成。2015年年底,该公司发布公告,公告该公司作为收购单位,明确旧城改造征收指挥部办公室为委托收购实施单位及收购时间、收购方案等。而汪女士的沙发商铺正好在收购的范围之类。

  2016年初,该县房屋征收管理办公室分别与两家征迁公司就收购房屋事项签订《房屋拆除工程合同》,合同约定由这两家征迁公司负责拆除,并承担相应的行为责任。汪女士未提出收购申请,也未签订房屋收购协议,其房屋也未被拆除。几个月后,该公司与旧城改造征收指挥部办公室向汪女士作出书面通知,告知“在2016年6月9日(含)前未提交收购申请,未签订房屋收购协议的,不再享受该征收项目房屋收购特别奖政策”,并于同月28日送达汪女士。同年9月,汪女士楼上住户均已签订收购协议,被收购房屋腾空交付房屋拆除单位。汪女士不服,以收购工作系由县政府组织实施,强制收购行为侵犯其合法权益为由,向法院提起行政诉讼,请求确认县政府以收购代替征收的行政行为违法。

  本案可谓是一波三折,从一审、二审到再审程序都非常的艰辛。

  一审法院认为,汪女士所诉房屋收购行为,是该投资公司实施,属于平等主体间的民事行为,而并非行政机关的行政行为。由此产生的争议,不属于行政诉讼受案范围。

  二审法院认为,汪女士所诉房屋收购行为,是该投资公司实施,但该投资公司是受当地县政府委托而实施涉案房屋的收购行为,并不是该投资公司自主的商业行为,而且在收购涉案区域房屋时,旧城改造征收指挥部办公室等行政机关及行政机关工作人员参与收购行为。因此,该投资公司对涉案区域房屋收购行为属于行政行为,不是民事行为。

  可以看出本案“征购”纠纷,并非因行政机关或者国有公司收购个别房屋引发,而是县政府在旧城改造过程中,为实现公共利益和行政管理目标,以委托国有公司“收购”来代替应当依法进行的“征收”而引发。虽然该项收购协议名义上的签订主体是投资公司,但此种收购本身属于政府征收职能的委托,并服务和服从于旧城改造这一公共利益需要,因而此种收购协议也即具有了行政协议的属性。

  对此,为了规范地方政府的行为,以及防止地方相关部门滥用“收购”手段来代替征收,就应当将该类行为纳入行政诉讼审查范畴。当然这也意味着,如果因收购协议与对方产生纠纷,被拆迁人是可以通过行政诉讼的方式进行维权的。

  且另一方面,如果是建立在平等、自愿基础上的收购协议,在一定层面上不公利于提高旧城改造效率,而且还可以适当的提高收购价,给被拆迁人更加充分的补偿,因此,即使“收购”的方式在一定程度上有意规避征收程序,但也不能完全否定此种“收购”方式的合法性。

  不论市、县级人民政府委托国有公司还是政府相关职能部门实施收购并签订收购协议,基于合同相对性原则,因履行协议发生的纠纷,并非都需以地方人民政府为被告;但在此过程中实施的违法强制拆除行为的法律责任则仍应由行政主体承担,且市、县级人民政府或者其委托的国有公司、征收办等部门在实施收购过程中,必须坚持平等、自愿、等价、有偿原则,与房屋所有权人签订相关收购协议,对房屋所有权人进行不低于市场评估价格的公平合理补偿安置。收购主体存在《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定的以欺诈、胁迫等手段签订收购协议情形的,人民法院可确认收购协议无效。

  从以上案例中来看,以这种方式所签订的补偿协议是具有行政协议的性质的。因此,在征地拆迁中,如果是在平等、自愿的情况下签订了收购协议,那么拆迁方就要履行相关义务,如果拆迁方存在违法,那么被拆迁人可以勇敢的拿起法律的武器来维护自己的合法权益。

  以“收购”代替“征收”是否合法呢?

  当前法律并没有认可这种以“收购”代替“征收”的合法性,如果在征收过程中,双方不能达成一致意见,那么拆迁方就必须要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的来实施。当然,如果以收购代替征收得到了认可,那么在拆除过程中也要遵循法定的程序。

  如果双方就收购未达成一致意见,拆迁方就强制拆除了房屋,那么被拆迁人是可以通过行政诉讼来维权的。

  


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