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拆迁律师提醒:协议拆迁中的两大陷阱你可知?

时间:2019-08-06        阅读

  在遇上征地拆迁的时候,拆迁方需要对被征收人给予相应的经济补偿,当双方就补偿一事达成一致的时候,此时就需要签订补偿协议,等签订完补偿协议以后,然后再进行拆迁工作。通常情况下,我们把这份协议叫作拆迁协议。可是近年来,在征地拆迁过程中,我们发现了“协议拆迁”。

  那么什么是协议拆迁呢?

  协议拆迁,就是双方在平等自愿的基础上达成拆迁意愿,即拆迁主体除了地方政府及相关行政部门以外的普通民事主体,通过与被拆迁方订立协议的方式实现对其房屋拆迁的情形。

  也就是说,协议拆迁是由开发商出面,与被拆迁人商量房屋拆迁的具体事宜,并且此过程并没有依照法律所规定的程序实施。协议拆迁与政府征收最大的区别在于“协议拆迁”不具有强制性,其在拆迁中所遇到的事情比如拆迁补偿,双方可商量着来。

  所谓的拆迁协议,是拆迁方与被拆迁人签订的书面补偿安置协议。不过无论是经过正常审批流程的合法征收还是双方达成一致意见的“协议拆迁”都需要签订拆迁协议。对于所签订的拆迁协议,双方要各持一份。

  可是实践过程中,却有不少的拆迁方在与被拆迁人签订完补偿协议以后就直接拿走了协议原件,留给被拆迁人的往往是复印件,有的甚至连复印件也没有,其实该行为属于违法行为!

  那么从以上内容中我们可以看到,协议拆迁和拆迁协议完全是不一样的,协议拆迁并不是由当地市、县级人民政府实施的,通常都是由开发商私自进行的。协议拆迁这两年其实在征地拆迁中很常见,给出的补偿也往往会比较的丰厚,但也存在着很多的问题。

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的相关规定,在实施征收之前必须要有征地审批,要发布征地公告,签订征地补偿安置协议,并且对于房屋的征收拆迁必须遵循“先补偿、后搬迁”的原则。

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十二条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

  并且根据《土地管理法》中的相关规定,建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。

  征收下列土地的,由国务院批准:(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。

  对于征收补偿原则是不能低于被征收人原有生活水平。

  我们看到,由于协议拆迁并不属于上面内容中任何一种名义的征收,法律并没有规定协议拆迁,因此,从原则上来讲是违法的。广大被拆迁人一定要心中有数,法律之所以规定征地拆迁之前要先报批,等获得审批之后要发布公告、发布征地安置补偿方案公告、举行听证、签订补偿协议等一系列,其目的就是为了能使被拆迁人能够监督拆迁方、防止腐败,维护老百姓合法权益。

  协议拆迁背后的陷阱

  1、协议拆迁属于民事协议,不能提起行政诉讼

  无论是拆迁协议,还是协议拆迁,大家最为关注的还是拆迁补偿款。可是这里要提醒大家的是,协议拆迁并非属于行政协议,而是属于民事协议。因此当遇到补偿不合理的想要维权的时候,那么被告主体就不是政府了。

  实践中,协议拆迁的违约案例非常的多,一旦遇上纠纷,被拆迁人如果去找开发商要钱,开发商并不一定会给钱或是以没钱给搪塞你,那么此时就会让被拆迁人陷入窘境。反之,如果是政府主导的拆迁,那么在遇到补偿不合理时,被拆迁人完全可通过行政诉讼来争取合理补偿。

  2、协议拆迁提高补偿款的可能性较低

  行政拆迁一般是地方政府等行政部门所主导的,在征地拆迁中,如果遇到了问题,比如征收程序存在违法行为或是拆迁项目不能托延等原因,拆迁方会主动找被拆迁人协商从而提高补偿。

  可是协议拆迁不同,如果是在双方协商一致的情况下签订的,那么这补偿就很难再提高。

  这几年,有些地方为了更快速的完成拆迁项目,经常打着“协议拆迁”的名义,采取逼签、诱签、骗签协议等各种违法手段达到拆迁的目的。

  有的被拆迁人,抵挡不住拆迁方的这些手段,通常就会自暴自弃、稀里糊涂的签了拆迁协义,等到签完协议才发现补偿是如此的低,从而让自己陷入被动的局面。

  最后凯诺律师提醒大家,在遇到拆迁时,一定要先弄清楚此次拆迁是开发商主导还是地方政府主导的。如果是政府主导的拆迁,那么征地拆迁必须要按照法律所规定的程序进行。

 

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