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院落、空地面积在拆迁时应该有补偿吗?最高院给出了这样的答案!

时间:2019-07-29        阅读

  现实生活中,有不少房屋都带有不大不小的院落,或是有一些空地面积,这样的房子在拆迁的时候,拆迁方为了低成本征收,在实践过程中,常常对被征收人不予院落和空地部分的补偿。那么,这样的房子在拆迁时究竟有没有补偿呢?下面我们通过一则案例来一起探讨一下!

  为实施县职专教学楼及运动场项目建设,相关部门作出房屋征收决定,将贾某某房屋纳入征收范围。由于在签约期限内,未能与贾某某达成补偿协议,随后,当地相关部门作出宁政房征补国有土地上房屋征收补偿决定书。贾某某认为其院落属于涉案房屋国有土地使用证中的一部分,而该补偿决定中未予体现,提起行政诉讼。

  在庭审过程中,法院认为,最高人民法院在《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中有明确规定,国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。虽然原审中县政府曾主张,上诉人的有证房屋和无证房屋均已经纳入评估范围,其价值包括空置土地使用权价值,但经审查发现,评估机构采用市场法评估上诉人有证房屋价值,未涉及该房屋的证载土地面积因素,因此不涉及上诉人国有土地使用权范围内空置土地的价值。

  涉案评估报告系根据委托单位的要求进行,是作为征收补偿决定的参考依据,征收单位应当全面考量,以作出合法、合理的征收补偿决定。因此,被诉房屋征收补偿决定在涉及上诉人土地价值的补偿方面明显不当,遂判决撤销被诉房屋征收补偿决定。

  实践中,其实像贾某某这种情况的非常多,拆迁方为了低成本征收,通常都会采取各式各样的手段来达到他们的目的,侵害被征收人合法权益。

  不过在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

  其次根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定,征收房屋补偿范围主要包括如下三部分内容:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  从以上的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定来看,虽然没有明确规定空地、院落是否能够得到补偿,但是拆迁方也不能作为不对院落进行补偿的依据。拆迁时,根据相关法律规定,被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。虽然影响房屋的市场价有很多的因素,但是院落是否进行补偿,这也会对房屋市场价造成很大的影响。

  那么这样一来,拆迁补偿不仅要考虑房屋占地面积,还要考虑对征收房屋价值产生重要影响的附属设施,如院落等。不能就僵硬地将其理解为只补房屋、不补院落,事实上,院落正是房屋的一部分。

  且《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款中也提到:“征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”因此,院落作为被拆迁人的合法财产,自然是要补偿的。

  除此之外,上述案例中也提到,根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中的规定:“对土地公有制之前,通过购买房屋方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,未经确权登记,亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。”

  按照最高法做出的司法解释来说,在国有土地上房屋征收中,应当将被征收人合法使用的国有土地院落以及空地纳入到补偿的范围之内,并且也要按照处收时房地产市场价给予补偿。如果征收方并没有将这些给予补偿的话,就可以仅凭以上这条规定,被征收人可直接作为主张对院落、空地等土地享受补偿的法律依据。

  那么对于房屋附属的院落和空地怎么补偿才合理呢?

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定,被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

  同时,根据上述《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》提到的对于当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。

  所以,对于有院落的房屋进行补偿的时候,应该在评估的时候根据房屋所有人对于院落的使用情况,作出合理的补偿。

  最后,凯诺律师提醒广大被拆迁人,如果在征地拆迁中遇到了比较棘手的问题,可通过咨询专业拆迁律师,让拆迁律师早点介入到案件当中,尽早的帮助被拆迁人维护合法权益,以免“后患无穷”!

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