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拆迁律师:房屋拆迁价格评估三大方法,这个最靠谱,而这个则最低!

时间:2019-07-29        阅读

  随着城市化进程的不断加快,对城市土地的需求急剧增长。为了满足这一增长,一方面,通过对农村集体土地进行征收,将其转变为城市用地;另一方面,则通过对城市旧房进行拆迁以获得新的建筑用地。而在这两种获得土地的方式中,以旧房拆迁为获得新的建筑用地为主要方式。

  而房屋拆迁最核心的问题就是房屋拆迁补偿问题,而在补偿问题中首先就是拆迁补偿价格的确定。本文将以城市旧房拆迁评估价格形成为研究对象,探讨如何确定合理的补偿价格。

凯诺律师拆迁现场调查拍摄图

  拆迁评估是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途和建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行评估。

  拆迁房屋价格评估难度大 时间紧人员复杂

  城市房屋拆迁价值评估政策性比较强,由于拆迁户的受教育程度不同和房屋的情况不同,房屋拆迁补偿价格评估具有如下特点:

  地域范围广及房屋情况复杂:首先,房屋改造的工作往往是成片进行的,因此范围广。同时,房屋的权属不一,既有个人、集何体的房屋,又有国家所属的房屋;既有合法建筑,又有违章建筑。建筑涉及又因年代、用途、等级等的不同,因此情况则更为复杂。

  时间紧:房屋拆迁这项工作从方案出台、评估计价、调查摸底、公告动员、搬家腾房、签订协议、拆迁实施等一系列过程前后时间非常紧张。

  被拆迁人及评估对象的复杂性:被拆迁人涉及各个社会层面,既有支持拆迁工作的,又有不服从政府规划的;既有普通群众,又有领导干部;既有孤寡老人,也有伤残人士。作为评估对象的被拆迁房屋产权状况有私房、公房、单位自管房、代管房等,用途涉及商业、工业、住宅等,因此房屋产权用途、状况比较复杂。

  拆迁房屋价格评估三大方法:成本法价格最低 市场法最靠谱

  市场比较法

  就是根据被拆迁房屋的基本情况(主要包括房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等),参考相近的房屋市场成交价格,推算出一个价格区间,对不同情况给予被偿。

  成本法

  根据估价对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体的说,是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

  收益法

  指房屋所有人拥有的房屋所有权,在现在和未来可能为其带来的利益。

  无论何种类型的评估,均要求对被拆迁房屋项目进行评细的实地勘察,依据所掌握的资料,分析拟定拆迁对象的特点,针对不同类型、不同用途、不同区位的房屋,分别选用相应的评估方法。

  从某种意义上讲,收益法测算出的价值倾向于最高买价,属于理论价格;成本法测算出的价值倾向于最低卖价;市场比较法测算出的价值倾向于市场价格。

  房地产市场价格的构成公式

  一个城市房屋的市场评估价,反映了房屋本身的所有权价格,同时也反映了公摊的土地使用权价格。房地产市场价格=房屋价格(建设成本、管理费、销售费用、利息、销售税费、开发利润等)+土地价格(原地价、土地开发费、税费、利润)

  房屋价格:是指房屋的所有权价格。一般情况下,房屋本身随着时间的推移,建筑物的损耗,其整体价格是不断下降的。

  土地价格:在这里是指土地的使用权价格。土地具有永续性,其本身不存在折旧,其市场价格呈总体上升趋势。

  因此,市场对土地的需求强度决定了土地价格的升幅,并与房屋本身的价格变化共同决定了房屋的市场价格,也决定了房屋的补偿额度。影响房屋的评估价格有拆迁房屋的自身因素和外部因素,其中自身因素又包括房屋的区位因素、实物因素和权益因素三类。(本文将只对拆迁房屋的自身因素进行分析)

  由于土地位置的固定性,使土地的经济意义具有区域性特征。土地价格变动受不同用途以及道路通达度、基础设施完善度和繁华度等因素影响,其价格的上涨幅度也不尽相同。

  (拆迁房屋的房地产市场价格,不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额。)

  被拆迁房屋的市场价格影响因素 

  市场评估价影响因素:成色新地段好产权清晰的房屋评估价格高。

  区位因素

  “区位”是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或区域中的位置,与其他地方往来的便捷性,与重要场所(如市中心、车站、政府机关、地铁、同业等)的距离,周围环境、景观等。由于房屋的位置不可移动性,区位对房屋的市场价值所取的决定作用是极其重要的。其中区位影响因素是一个综合性因素,可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。

  位置:位置包括拆迁房屋所处的方位、距离、朝向,其次所属楼层也应该属于位置因素。

  交通:主要包括:A道路通达度,主要指距离主干道、次干道的远近对于拆迁房屋的市场价格的影响;B对外交通便利度,指对外交通设施(地铁、火车站、长途客运站、航空站)远近及设施状况对于拆迁房屋的市场价格构成的影响。

  环境景观:衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水质污染、噪音污染等多项状况的分析。而拆迁房屋所在区域的绿化率、容积率则反映了其环境景观的状态。这些因素都会对拆迁房屋价格造成一定的影响。

  外部配套设施:A城市功能。主要指零售商业、金融保险、办公服务、旅游观光设施、批发商业的集聚对于城市土地质量所产生的重要影响;B基础设施完善度。主要指给水、排水、供电、煤气、电讯等与生活条件有关的设施是否完善;C教育医疗配套;D文体设施影响度。指图书馆、公园等。

  实物因素

  其包括土地实物因素和房屋实物因素两方面。

  土地实物因素:主要是指土地的面积、形状、地势、地基状况和场地平整程度等。在房屋拆迁估价过程中,对这些因素考虑的较少。

  房屋实物因素:主要包括建筑规模、建筑结构、设施、设备、装饰装修、层高、空间布局、外观、完损程度等。在房屋拆迁评估过程中,主要考虑建筑结构、完损程度等因素。

  权益因素

  权利状况:土地和建筑物的权利状况如何,例如拥有的是所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权,以及这些权利是否完整、清晰等,其价值是有很大的差别。

  使用管制:在拆迁估价中,房屋使用管制中的用途管制,是决定被拆迁房屋补偿金额的重要因素之一。一般来说,住宅用途地价比同区域的工业用地的地价高,比商业用地地价低。

  综上所述:一般情况下,对于产权清晰、房屋结构耐用、房屋的成新情况佳,且位于或接近经济活动的中心,要道通口、行人较多,交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完善的房屋,市场评估价格较高;反之,价格较低。

  


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