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凯诺拆迁律师:你可知道房屋拆迁中不注意评估环节,可能要损失上百万!

时间:2019-07-18        阅读

  作为被征收人,征地拆迁中的每一个程序和环节都关系着被拆迁人的合法权益,稍不注意可能就损失掉上百万的拆迁补偿款。例如说房屋拆迁中的——评估。拆迁评估对于被征收人来讲是十分关键的一个环节,也是必须要走的一个程序,拆迁评估结果更显示着自己最终的补偿,这不,凯诺律师此前就代理了一起这样的案件。

  案情简介

  郑先生是浙江省某市村民,在2014年的时候,郑先生分别与其他村民签订了土地承包经营权出租合同,承租该村近35亩土地用于种植苗木,约定种植时间6年。此后,郑先生一直经营苗木绿化生意。可是在2015年的时候,相关部门欲修建高速公路,对所涉及到的土地要进行征收,这其中包括郑先生所承包的土地。但是相关部门与郑先生就苗木基地的补偿问题始终没有达成一致,郑先生并没有进行相关的清理工作。在去年的时候,高速公路指挥部和镇政府下发了《交地清表告知书》,要求郑先生在十五日内完成清表工作,由于补偿没谈妥,因此郑先生并没有进行清表工作。没隔多久,相关部门便对郑先生的苗木基地进行了强制清理。为了挽回损失,委托了凯诺律师。

  凯诺律师随后通过法律程序确认了相关部门及镇政府强制清理郑先生苗木行为违法。随后,针对强行拆除行为给郑先生带来的损失,郑先生提起了行政赔偿,一审法院判决,郑先生所在市相关部门赔偿给郑先生一百八十五万元。但凯诺律师并不认可一审判决中房地产评估公司及造价工程咨询公司所做的评估报告认定的赔偿数额,对此再次上诉给浙江省高级人民法院。

  庭审时,凯诺律师认为,对郑先生花木作出评估的房地产评估公司并不具备对花木等进行评估的资质且该评估公司系征收部门单方选择的结果,而且也没有遵循相关规定,对此该评估报告的真实合法性还有待考证。其次,造价建筑公司在实际作出报告时,并没有按照双方无异议的数据予以认定,且该公司无专业资质,以该结果作为最终的结果有失公允。最终,法院判决撤销中级人民法院作出的行政赔偿判决,并判决相关部门赔偿郑先生二百四十万元。

  律师说法

  凯诺律师说,拆迁评估是否合理直接影响着老百姓的征地拆迁补偿款,如果评估过低,评估机构没有资质,那么被拆迁人的补偿自然就会很低。对此为了不让被征收人在拆迁评估上吃亏,凯诺律师总结出了以下几点:

  一、被征收房屋价值评估应当要考虑到被征收房屋的区位、用途以及新旧程序、建筑面积等影响被征收房屋价值的相关因素。

  二、根据相关法律法规,市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后,应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式,及时对被征收人进行补偿,并固定双方的权利义务,确保补偿的实质公平。

  对上述法律规定中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定,应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款,作统一的法律解释,而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任,也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别,均以征收决定公告之日作为评估时点。

  三、评估机构不能由征收方私自决定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的相关规定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  从以上法律规定来看,房地产价格评估机构的选定被征收人是有权选择的,不能直接是征收方单方面的决定。

  四,评估报告上必须要有估价师的签字。一份有效的文件,一般都是要盖上章签上字的,对于不在上面签字也不盖章的原则上是不生效的。然而,实践过程中,评估机构往往是倒着程序实施的。因此大家一定要注意。

  五、房屋拆迁评估方法应当以市场比较法。根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

  而市场比较法是最有利于被拆迁人的评估方法。市场比较法是根据被拆迁房屋的基本情况比如房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等,然后参考相近的房屋市场成交价格,推算出一个价格区间,对不同情况给予被偿。

  征地拆迁较为复杂,被征收人一定要注意当中的任何一项程序,如发现拆迁程序有问题要及时的向上级部门反映,反映无果的可咨询专业拆迁律师,让律师早点介入到案件当中调查征收方的违法行为,只有这样被征收人的合法利益才能得到保障。

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