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2019年深圳房屋新规:产业用房不得租给个人及中介

时间:2019-06-05     【转载】   来自:深圳市住房和建设局   阅读

  2019年5月27日,深圳市住建局起草的《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》(征求意见稿)即日起至6月6日面向社会公开征求意见。《若干措施》通过增加供应、规范租赁行为、强化产业监管等举措,来稳定产业用房租赁价格,减轻实体企业运营成本。《若干措施》提出,对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的,市、区产业主管部门应当会同相关部门及时介入,经核实后可对出租人采取约谈等措施。

深圳产业用房

将连片升级至少5个工业区集中片区

  深圳市住建局表示,产业用房租金上涨的原因是多方面的,除产业结构转型升级、产业用房优质供给增加以及产业空间结构变化等客观合理因素外,还有一些不合理的因素,主要包括:部分工业区“工改”预期改变了出租、承租意愿,产业空间供需信息不对称,部分产业用房存在违规转租、缩短租期、乱收费等市场乱象。

  为此,《若干措施》放出的第一个“大招”是加大供应。针对当前旧工业区环境品质较差、产业项目落地难等问题,加强产业空间的规划统筹,进一步加大供给力度,优化供应结构,实现产业用房供需平衡。

  《若干措施》鼓励各区采取异地置换、产权入股等手段,促进老旧工业区连片升级、功能优化。未来3年,全市完成不少于5个、单个用地面积原则上不少于30公顷的工业区集中片区的连片升级改造,建设高标准产业发展空间。

  同时,大力推进旧工业区综合整治。支持旧工业区相关权利人按照相关政策,通过综合治理、加扩建、功能优化等措施,增加一定比例的辅助性公用设施,适当增加满足基本需求的研发办公、配套商业空间,完善产业及配套功能,改善旧工业区环境品质。至2020年,全市完成旧工业区综合整治建筑面积不低于500万平方米。

  此外,加大创新型产业用房筹集供应力度。通过提高存量产业用地容积率、推进旧工业区升级改造等方式,提高工业区利用效率,确保产业用房规模供给总量不减。鼓励各区通过配建、收购、整治统租和“市场配置、政府补贴”等方式,加大创新型产业用房筹集力度;推动国有企业通过利用存量用地、城市更新、整治统租等渠道,加大创新型产业用房供应;对社区股份合作公司自主盘活老旧工业区等集体物业用作创新型产业用房的,给予一定财政改造资助。

  到2020年,全市新增建设筹集创新型产业用房建筑面积不少于800万平方米。

  单个产业用房租期不少于1年

  稳定租金,除了加大供应之外,《若干措施》还希望从规范产业用房租赁交易行为入手,加强行业监管。在租赁期限上,单个产业用房租赁合同期限原则上不得少于1年,鼓励签订产业用房长期租赁合同。

  实施产业用房租赁公示制度,对外出租的工业区应当在工业区显著位置竖立租赁公示牌,明确本工业区的准入产业类型、最低租赁期限、租金指导价格及其他统一收费事项。未列入公示牌的收费事项,出租人不得以公摊等名义向承租人收取费用。

  工业生产对水电费的价格敏感,但产业用房租赁还存在擅自调改水电计量设备、虚增用水用电量、提高中间层水电价格等欺诈行为。《若干措施》规定租赁双方签合同时,应当同时签订用水、用电合同,明确水、电费收取方式及用水、用电安全条款。出租人应当定期对水、电费的收缴、公摊和损耗等情况进行公示,并严格执行政府定价。用水、用电未抄表到户的工业区,各用户(含自用)缴纳的水、电费用总和(含公摊)不得高于出租人向水、电专营单位缴纳的水、电总费用。

  此外,对“虚增公摊面积”这类套路,《若干措施》规定产业用房出租时应当明确建筑面积及套内建筑面积、公摊面积,禁止擅自提高公摊面积比例,单栋产业用房分割出租时,各出租单元租赁建筑面积总和不得超过该栋产业用房总建筑面积。

  《若干措施》规范了产业用房转租分租行为

  近年的深圳市两会上,有市政协委员曾就厂房租金快速上涨提出建议,希望压缩房地产中介、个人等“二房东”涨价空间。《若干措施》提出了加强产业用房准入监管、规范产业用房转租分租行为、完善产业用房租赁后续监管机制等措施。

  《若干措施》指出,市产业主管部门应当进一步完善产业导向目录,加强产业遴选、评估和监管,规范各类产业用房的产业准入类型。产业用房原则上不得出租给个人、房地产经纪机构和未经备案的专业化运营机构。

  新建和升级改造(包括综合整治和拆除重建)的工业区项目,应在土地供应或竣工验收环节,签订产业发展监管协议,载明准入产业条件、允许转租分租及退出情形等事项,逐步将存量工业区产业用房纳入全市统一的产业监管范畴。国有企业、社区股份合作公司自有或运营的产业用房,应直接面向工业企业、科技企业或生产性服务业企业出租,或者按规定交由专业化运营机构出租。

  同时,《若干措施》还规范了产业用房转租分租行为。除土地供应合同、产业发展监管协议和产业用房租赁合同约定外,产业用房原则上不得转租、分租;经约定或批准可以转租的,产业用房应当按相关规定出租,受转租人不得再次转租。

  高出指导价15%将被约谈

  面对工业厂房高租金现象,深圳拟编制产业用房租金指导价格。《若干措施》规定,市房屋租赁主管部门应当开展租金跟踪调查,建立健全租金调查体系和租金指数系统,根据市场租金水平、产业布局规划和产业用房所处位置、配套条件等因素,编制全市产业用房租金指导价格,每年予以更新并向社会发布。

  《若干措施》对三类产业用房将引导其租金不高于最近年度发布的租金指导价格。这三类产业用房包括了国有企业、社区股份合作公司自有或运营的产业用房;财政投资及工业区综合整治时享受财政奖补的产业用房;按规定完成安全纳管、处理确认或者依法没收的农村城市化历史遗留产业类违法建筑。

  同时,还将引导其他各类产业用房租赁当事人合理约定租金。对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的,市、区产业主管部门应当会同相关部门及时介入,经核实后可对出租人采取约谈等措施。

  针对产业用房供需信息不对称等问题,深圳将开展产业用房专项调查,建立全市统一的产业用房信息平台,加强租赁市场监测,以此推进信息透明、稳定市场预期。此外,还将建立举报机制,对产业用房租赁当事人违法违规行为举报线索一经查实,由各监管部门和执法单位依法实施处罚,并列入违规失信联合惩戒名单。


 


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